《房地产企业涉税风险管理与纳税策划》

《房地产企业涉税风险管理与纳税策划》

【课程背景】

房地产行业的涉税问题一直是政府、税务机关、公众和媒体关注的焦点。

2013年央视《每周质量报告》报道了国内数十家知名房企在主要涉税税种存在拖欠、漏税等的行为，在全国引发轩然大波，尽管后来很多被点名的房企都站出来反驳和解释，此事件暂时没有被扩大和发酵，但也向房地产企业发出一个强烈的信号：加强企业内部的涉税风险管理，提高税收核算能力和日常税务工作的梳理和检查。

石斌老师曾经担任过房地产企业的财务总监和财务顾问，并常年从事税收法律法规的研究和教学工作。本课程根据房地产企业不同的开发阶段过程中，可能存在的涉税问题、风险，为企业量身打造了《房地产企业涉税风险管理与纳税策划》，并从合理避税的角度，提出房地产企业纳税策划的方法和观点，从而达到提高房地产企业纳税管理能力，合理、合法地降低企业的税负。

【课程价值】

（一）、通过讲解让学员了解房地产税收管理知识，建立纳税风险意识。

（二）、了解房地产行业的涉税政策的调整以及税收征管情况。

（三）、掌握规避涉税风险的方法和技巧

（四）、掌握房地产企业不同开发阶段的纳税策划的工具和方法

【培训对象】

地产行业财务总监、财务经理以及财务骨干人员、总工、项目经理和其他相关管理人员

【培训时间】

2天

【主讲嘉宾】石斌

香港大学专科进修学院讲师、珠江商学院战略合作讲师、中国总会计师协会财务讲师、财政部天和经济研究所财务专家、荣膺中华讲师协会2013年财务管理类讲师全国十强、凯恩斯智库合伙人。为包括中房集团北京分公司、成都置信房地产、内蒙古商业银行、招商银行郑州支行、建设银行上海分行、中国移动、中国电信、国家电网公司、丰田汽车、陕西重汽、北京汉能集团、河南三全食品、福建紫金矿业、云南白药等企业、金融机构提供财务培训，并深受学员好评。

【课程大纲】

第一模块 房地产开发企业税收基础知识概述

一、房地产行业的税收现状及政策走向

二、房地产行业涉税的主要税种

三、房地产行业税收管理中存在的问题和风险

第二模块 房地产开发企业主要税种的税收管理知识与政策分析

一、营业税的管理

n  营业税税目、税率与计税依据

n  营业税相关的税收政策解读与分析

二、土地增值税的管理

n  土地增值税计税依据的具体确认

u  土地增值税计税依据的基本规定

u  土地增值税计税依据的其他规定

n  土地增值税的清算

u  土地增值税清算范围

u  扣除项目的规定

u  土地增值税清算资料的报送

u  清算后发生支出的处理

n  土地增值税相关的税收政策解读与分析

三、企业所得税的管理

n  企业所得税纳税人、税率与应纳税所得额的计算

n  企业所得税税前扣除的相关规定

n  企业所得相关税优惠政策分析与解读

第三模块  房地产开发企业不同开发阶段的涉税风险管理与纳税策划

一、     公司设立与征地环节阶段

n  股东抽逃出资的风险

n  设立房地产公司股东身份的选择与税负

n  前期立项主要税收风险规避

n  土地使用权的取得方式与税收负担

n  取得土地使用权环节涉及税种分析

二、取得土地使用权的不同方式及税负比较分析与筹划

n  出让招拍挂方式购买土地使用权

n  购买整体资产

n  购买转让土地

n  合并目标企业

n  分立购买股权/或直接购买股权（股权溢价）

n  拆迁方式取得土地使用权

n  前期报批报建准备

n  融资方式与税务处理

n  合同订立、股权方式与土地方式解析谈判技巧与筹划

三、项目施工建设环节阶段

n  开发成本核算内容 

n  项目开发成本对象的确定：

n  项目特殊开发方式（1）代建    （2）联合开发

n  施工建设阶段各类合同签订、票据结算与税收管理

（1）销售方同时负责安装

（2）工程大包合同

（3）清包工合同

n  票据审核管理与风险防范

n  发票对后期土地增值税及企业所得税影响

四、预售环节阶段

n  商品房预售条件

n  预售商品房的会计核算

n  预售阶段纳税要求

n  现房销售条件

n  企业所得税预缴

n  未完工年度汇算清缴

五、项目竣工环节阶段

n  完工年度成本的分配与结转

n  完工年度所得税汇算清缴

n  完工年度财务核算与税务管理注意事项

六、     项目清盘环节阶段

n  土地增值税清算

n  公司注销清算

n  注销前由于预征土地增值税导致多缴企业所得税的退税问题